Budowa domu 100 m² do stanu deweloperskiego. Sprawdzamy koszty

Budowa domu o powierzchni 100 m² do stanu deweloperskiego kosztuje obecnie najczęściej od 600 do 700 tys. zł. Dolna granica jest możliwa przy prostej bryle i oszczędnym standardzie. Bardziej rozbudowany projekt, droższe instalacje lub trudne warunki gruntowe mogą podnieść rachunek o kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Około 6000 zł za metr kwadratowy

Aktualne dane kosztorysowe wskazują, że budowa murowanego domu do stanu deweloperskiego kosztuje średnio około 6000 zł netto za metr kwadratowy. Przy powierzchni 100 m² daje to około 600 tys. zł netto.

Po uwzględnieniu podatków, dodatkowych prac i rezerwy finansowej bezpieczny budżet powinien wynosić około 650–700 tys. zł.

Takie wyliczenie dotyczy domu:

• bez piwnicy,
• bez garażu w bryle,
• o prostym, najlepiej prostokątnym rzucie,
• z nieskomplikowanym dachem dwuspadowym,
• budowanego na działce o dobrych warunkach gruntowych,
• wykończonego w podstawowym lub średnim standardzie.

Wykusze, lukarny, balkony, duże przeszklenia, garaż oraz skomplikowany dach mogą podnieść koszt inwestycji o kilkadziesiąt, a niekiedy nawet o ponad 100 tys. zł.

Ile kosztują poszczególne etapy?

W przypadku domu o powierzchni 100 m² orientacyjny podział kosztów może wyglądać następująco:

• roboty ziemne, fundamenty i izolacje – 45–60 tys. zł,
• ściany, strop, konstrukcja i pokrycie dachu – 180–220 tys. zł,
• okna oraz drzwi zewnętrzne – 90–120 tys. zł,
• instalacje, ogrzewanie, tynki, wylewki, ocieplenie i elewacja – 210–240 tys. zł.

Są to wartości orientacyjne. Już podczas wykonywania fundamentów mogą pojawić się dodatkowe wydatki, jeżeli grunt okaże się słaby, konieczna będzie wymiana ziemi, wykonanie drenażu albo zastosowanie droższego sposobu posadowienia budynku.

Ekspert ostrzega przed dalszym wzrostem kosztów

Wojciech Rynkowski, ekspert serwisu Extradom.pl, zwraca uwagę, że na końcową cenę budowy wpływa dziś nie tylko koszt samych materiałów.

- Na wzrost cen wpływają m.in. droższa energia i transport oraz wysokie zużycie energii przy produkcji wielu materiałów budowlanych – wyjaśnia Wojciech Rynkowski.

Ekspert podkreśla również znaczenie sytuacji geopolitycznej i niepewności dotyczącej przyszłych cen surowców. Oznacza to, że kosztorys przygotowany przed rozpoczęciem inwestycji może przestać być aktualny jeszcze przed zakończeniem budowy.

Co obejmuje stan deweloperski?

Nie istnieje jedna obowiązująca definicja stanu deweloperskiego. Najczęściej oznacza on zamknięty i ocieplony budynek z gotową elewacją, tynkami wewnętrznymi, wylewkami oraz wykonanymi instalacjami elektryczną, wodno-kanalizacyjną i grzewczą.

Przed podpisaniem umowy należy dokładnie sprawdzić, czy podana cena obejmuje również:

• źródło ogrzewania,
• ogrzewanie podłogowe lub grzejniki,
• rekuperację albo wentylację grawitacyjną,
• parapety zewnętrzne i wewnętrzne,
• odpowiednią liczbę punktów elektrycznych,
• ocieplenie poddasza lub stropu,
• przygotowanie instalacji pod fotowoltaikę,
• docelowe wykończenie elewacji.

Pompa ciepła, rekuperacja, rolety zewnętrzne czy instalacja fotowoltaiczna często są traktowane jako wyposażenie dodatkowe. Z tego powodu różnica między dwiema ofertami określonymi jako „stan deweloperski” może wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Czego nie obejmuje podana kwota?

Koszt budowy zazwyczaj nie uwzględnia ceny działki. Oddzielnie trzeba również policzyć projekt, jego adaptację, badania geotechniczne, geodetę, kierownika budowy, przyłącza oraz ewentualne opłaty administracyjne.

Po osiągnięciu stanu deweloperskiego do wykonania pozostają między innymi:

• podłogi i płytki,
• malowanie oraz wykończenie ścian,
• drzwi wewnętrzne,
• łazienki i biały montaż,
• kuchnia oraz sprzęt AGD,
• oświetlenie,
• taras,
• podjazd i chodniki,
• ogrodzenie,
• zagospodarowanie działki.

Samo wykończenie domu o powierzchni 100 m² może pochłonąć kolejne 150–300 tys. zł, zależnie od zastosowanych materiałów i oczekiwanego standardu.

Rezerwa finansowa jest konieczna

Rozpoczynanie budowy z budżetem wyliczonym co do złotówki jest bardzo ryzykowne. W trakcie prac niemal zawsze pojawiają się dodatkowe roboty, zmiany projektu albo elementy nieuwzględnione w pierwszej ofercie wykonawcy.

Rozsądna rezerwa wynosi 10–15 procent wartości inwestycji. Przy budowie za 600 tys. zł oznacza to dodatkowe 60–90 tys. zł.

Ostatecznie można więc przyjąć, że 600 tys. zł stanowi punkt wyjścia, natomiast bezpieczny budżet na budowę domu o powierzchni 100 m² do stanu deweloperskiego wynosi około 650–700 tys. zł. Kwota ta nie obejmuje działki, pełnego wykończenia wnętrz ani zagospodarowania terenu.

Źródło danych kosztorysowych i wypowiedzi eksperta: Sekocenbud, Extradom.pl.